六大城市住房消费大数据报告，未来或超北上广！

“预计到2025年,重庆GDP会超越广州、深圳,武汉和成都的GDP或突破2万亿;人口规模上,预计到2025年,内陆六城人口总和将突破1亿,将具备非常好的人口红利。以上因素体现在房地产市场上,预计未来5年重庆年均住房需求将达4800万平方米,武汉和成都将突破2000万平方米,整体房地产市场还有待进一步的发展和挖掘。”近日,在成都链家研究院的《六大城市住房消费大数据报告》发布会上,谈到成都,重庆,武汉,长沙、合肥,以及南京等六大内陆城市的未来发展空间,成都链家研究院院长张键表示。在他看来,这几个目前正在崛起的内陆城市,也是未来极具成长空间的活力城市。

“城市的发展都有它的内在的逻辑,一个城市在什么条件下才能崛起,为什么有的城市会繁荣,有的城市会走向衰落。我始终认为城市是有生命周期的,一个城市它的产生、发展、成熟,然后衰落,都有一个大致可以遵循的基本规律。”链家研究院院长杨现领则表示。

他认为,城市作为居民生活与经济发展的综合承载体,对其评价需要考虑多个维度,结合房地产的发展特点,有几个方面需要特别关注:一是人口结构,包括外来人口数量和年轻人口所占的比重,如小学生及年轻人口的占比,年轻人口在总人口占比越高,表明人口的生产和消费能力越强,尤其是对住房的需求越旺盛;二是经济活力,不仅包括当期的经济水平,还需要考量其未来的可持续发展能力;三是基础设施的建设水平,交通的通达程度,以及公共服务的完备程度;四是生态环境;五是城市圈内的区域、城市间的协同效应。

综合上述因素,链家研究院提出,未来我国房地产的城市整体格局将是“3+6”的“T”字形结构。“3”是指环北京、环上海、环深圳的核心城市圈,以辐射范围150公里为限,环北京城市圈包括北京、天津、廊坊、唐山、保定、承德,环上海城市圈包括上海、无锡、常州、苏州、南通、杭州、嘉兴、湖州,环深圳城市圈包括深圳、广州、佛山、中山、东莞、惠州、珠海、江门。“6”则是指成都、重庆、武汉、合肥、长沙、南京等六大内陆重点城市。尤其是六大城市,被认为是未来中国最具增长潜力的区域。

数据来源:成都链家研究院《六大城市住房消费大数据报告》

张键则从经济、人口、房地产基本面等因素分析了六大城市崛起的原因。他指出,从GDP来看,内陆六城GDP总占比达9.1%,超越占比8.9%的环深圳城市圈、7.8%的环北京城市圈,仅次于占比11.1%的环上海城市圈;从人口占比来看,六城常住人口占比为5.8%,整体的内陆六城常住人口和净人口流入情况都不比一线城市差,尤其是小学生的在校人数和增速,跟一线城市是齐头并进的。

数据来源:成都链家研究院《六大城市住房消费大数据报告》

数据来源:成都链家研究院《六大城市住房消费大数据报告》

数据来源:成都链家研究院《六大城市住房消费大数据报告》

首先,从百人流通量来看,当百人流通量的数值达到3或者以上的时候,城市整体房价上涨压力较小。从具体数据来看,内陆六城的整体市场相对比较健康;第二,从土地供应端来看,2016年,内陆六城的整体土地缺口相对较小,这样,市场将会温和健康成长,;第三,从房价收入比的数据来看,内陆六城的整体房价收入比都在15以内,即在这些城市工作15年能买一套房,但据报告显示,深圳、北京、上海目前房价收入比分别高达39、30和28。

那么,六大城市未来的发展空间究竟会在哪里?对此,张键指出,首先,六大城市的城市化率虽然高于全国水平,但与一线城市依然有不小的差距,这也意味着这些城市要有更多的土地供应和城市建设,房地产也自然会有相应的发展空间;此外,从这些城市每一户家庭的平均住房拥有数量来看,内陆六城均处于1以下,这意味着其新房市场还处于需要进一步发展的阶段。这点从各个城市的二手房成交占比数据也能看出,成都、重庆、武汉、长沙、合肥二手房成交占当地房地产市场总成交量的20%-40%,南京则突破了50%。

数据来源:成都链家研究院《六大城市住房消费大数据报告》

“这意味着内陆六城仍处于新房为主导的阶段,从成交增速来看,内陆六城处于新房、二手房并进的态势。但是从中介的渗透率来看,内陆六城的中介活跃度还不够,这些城市的二手房市场还有待于进一步发展。”张键说。