刻画新生代消费群像 大数据解读城市生活

  道路越密集、十字路口越多，与消费活力存在何种关系；在一线城市，置换型家庭在孩子年满6岁时换房改善需求最旺盛；男性与女性在购房时，关注的房源标签、收藏习惯、浏览房源时间长短等均存在很大差异…… 8月23日，由第一财经和上海链家联合主办的“2017城市大数据论坛”在浦东星河湾酒店成功举办。论坛上，各方专家将这些发生在城市居住与生活中的每一个结论，通过大数据将其背后的价值挖掘出来。 此次论坛由上海链家市场中心总经理陈敏作开场致辞，同时邀请了上海交通大学安泰经济与管理学院特聘教授陆铭、链家研究院院长杨现领、上海链家运营管理中心总监陈泽帅，摩拜华东区总经理姚呈武、上海自如总经理周艺君，以及行业协会有关领导、各界嘉宾等，分别从房屋租赁、城市规划、购房数据等多个维度为大家用大数据来解读城市生活。

数据透视租赁市场新机遇 链家研究院院长杨现领在论坛上分享了多组数据，从租赁市场的客群、租金、运营管理、与土地供应和商品房关系等多维度探讨了租赁市场整体生态及未来发展趋势。 链家大数据显示，目前租赁市场中客群多为中等收入水平的年轻人，他们通常以合租为主，人均居住面积在10至20平方米，月租金支出集中在1500至3000元。无论是国内一线城市还是国外大都市，人均租赁面积均要小于人均居住面积，租金相对房价涨幅更为平缓。杨现领表示，租赁的本质在于运营，而运营的核心在于服务，因此租赁的本质就是基于人的服务，要建立起系统、规范的标准化服务体系，在国外已经成熟发展的机构化运营可成为借鉴之道。据了解，美国机构化运营机构持有或管理运营的租赁房屋数量占比超过30%，日本则超过80%，而我国目前尚不足2%，未来发展空间巨大。 在此背景下，能够支撑机构化运营的大数据搭建显得尤为重要，借助庞大的数据资源，未来中介机构可以通过净流入人口数、租金收入比等数据，考察哪些城市的租赁市场有机会，以此来决策公司的扩张和收缩；还可以根据建立的房屋和客户数据模型，提供精准服务……在大数据技术的积累和运用中，不断推动房产中介行业向机构化运营转变。 大数据解决住房交易“痛点” 城市的“衣食住行”中，关于“住”的数据越来越多，其反映出城市与居住、规划与居住之间的关系也越来越密切。本次论坛上，一组数据显示，当孩子年满6岁时，一个家庭的置换需求达到高峰；道路越密集、十字路口越多，与消费活力、城市居住也存在着各种紧密关系。 上海链家运营管理中心总监陈泽帅指出，一直以来，链家借助大数据来解决与“住”有关的问题。比如，用大数据所构建的“真房源”行动，链家通过专业算法整合亿万大数据，为每套房源标记唯一ID，打造准确可靠的真房源数据库。目前在链家大数据中，每套房源都拥有超过300个属性描述标签，“我们记录了房屋的售价、面积、户型、装修、朝向等特征”，陈泽帅提到，“通过数据把房屋信息的立体呈现在用户眼前。” 通过链家平台，购房者不仅不用担心虚假房源，还可以在线上进行“看房”，房子周边的环境、配套皆准确且真实，省去了线下看房费时费力的麻烦。统计显示，通过链家大数据的帮助，上海链家的平均找房时间可缩短40%。 上海交通大学安泰经济与管理学院特聘教授陆铭指出，大数据放大到城市管理中，更加成为影响购房决策的因素。比如，地块更新会使周边受影响的居民更换通勤起点的概率平均提高3.15%，通勤起点距市中心的距离变动平均增加约1624米，公共服务资源过于集中则加重交通需求。 此外，链家还通过刻画新生代消费群像，分析购房者性别年龄、收入、家庭状况、需求偏好、消费习惯等数据，以数据搭建购房者个性化需求指标，更好地为他们提供服务。“当一位用户来到链家，我们会采集多达从176个标签维度，全面了解用户的需求，整合亿万大数据为每一个用户构建专属图谱，通过KNN、关联规则、聚类等算法，链家大数据能够解构出这位新用户的需求可能”，陈泽帅表示，之后链家会采用数据挖掘和机器学习的方式，为用户推荐专属的经纪人，以及提供相关的个性化找房服务。 借助大数据分析客户需求，链家采用协同过滤的方法，经过严密科学地筛选，把适合的房源推荐给客户，让熟悉房子的经纪人提供线下服务。房源、客户、经纪人三位一体，形成稳定的良性互动。 大数据让生活变得更美好 当今社会，大数据已经逐渐渗透到生活的方方面面，通过对数据的分析和应用，企业推出越来越丰富的产品和服务，让生活变得舒适和便捷。 摩拜华东区总经理姚呈武表示，通过对摩拜后台数据进行分析，可以对上海公共交通的覆盖率、道路规划等情况做比较深入的了解。比如，上海中环线外，地铁公交覆盖有一些盲点，这里就是单车最受欢迎的地方；有51%的摩拜用户活跃在地铁周边，仅次于公交，摩拜+地铁、摩拜+公交，已成为上海民众出行最主要的交通组合之一。 摩拜通过大数据来统筹单车的投放，自如也在通过数据调整自己的产品品类。上海自如总经理周艺君分享到，借助对客户数据模型的建立，自如能够深入洞察租客的需求，从而推出精准的匹配产品，在这个基础上，形成了自如友家、自如整租、整栋公寓等丰富的产品。 在随后进行的圆桌论坛上，与会专家纷纷对大数据的前景表示看好，认为大数据的应用价值和意义有待深挖。陆铭教授认为，“大数据在政策制定中会起到越来越大的作用”。比如，房地产开发商可以通过中介掌握的数据了解客户的需求，从而规划房型的大小和产品的属性，而政府也可依此制定更加科学、合理的土地推送计划。 杨现领指出，在房屋交易过程中，数据的价值一方面体现在可以让消费者自己做决策，另一方面是节省了时间，多了一种自我学习、自我了解的途径。 据悉，今年是上海链家举办的第二届城市大数据高峰论坛。上海链家市场中心总经理陈敏表示，去年首届“房产经纪与城市大数据论坛”的成功举办，让更多人认识到，链家不仅仅是一家房产中介公司，更是以数据驱动的全价值链房产服务平台，集房产交易平台、房产信息平台和服务者生态平台为一体，一直在通过数据不断提升服务品质。此外，上海链家更加把大数据的安全问题作为重中之重，通过多措并举、联防联控，绝对不允许泄露包括不限于客户身份、职业、财产隐私、私人照片等隐私信息。