地产开发，大数据显种种优势

大数据作为热词，已然不算新鲜，各行各业正在如火如荼的竞相追逐大数据，电子商务、O2O、物流配送都在运用大数据创新自己的业务范围。在房地产界，万科与百度的联手，恒大与阿里的联盟，万达与京东的合作，无不为了得到房地产以外的大数据，为企业的发展保驾护航。所以，我们今天就来聊聊在地产圈，大数据可以干的那些事儿。

目前大数据已经渗透到地产开发的方方面面，从前期的项目拿地、产品设计到后期的精准营销、物业服务无不体现着大数据的种种优势。

项目拿地：发掘住宅价值洼地，进行商业精准选址

对于住宅项目来说，开发商往往会通过区域环境、经济、人口，房地产历史成交数据，来判断一个区域拿地的可行性，但是开发商无法获取房地产以外的数据，例如对于区域人口的实际规模，家庭的实际收入水平，消费情况，支出结构，存款还款信息。而这些信息恰恰对于房地产市场的需求预测和购买者的偏好有很大的帮助。因此我们需要借助大数据平台，让我们的拿地更精准。

早在2009年，万科在房山的布局拿地，就实现了大数据在拿地中的运用，万科联合中国移动、联通、电信三大电信运营商得知当地实际人口规模，综合市场供需价情况，确定合适的拿地价格，并结合了北京当时的新房供应量，存量房数据，北京房均价，购房人群年龄结构等众多数据，进行市场和区域预判，最终判断房山作为当时的“价值洼地”会拥有巨大的购房群体支持。以至于在众多房企都不看好的情况下，万科以6000元/平方米左右的均价连摘房山长阳两个项目，四年后，项目的升值率高达85%，成为房山区域主要的刚需楼盘之一。

同样，大数据在商业项目选址方面有着很大的应用价值，地产商借助于百度地图大迁徙展现的大数据可以看到一个城市各个区域的人口密度情况，通过对比发现不同时间段人口分布区域的不同，进而推断人们在哪里工作、在哪里居住，会经过哪些地方。阿里可以通过淘宝用户180天内默认收货地址信息分析的统计数据显示，北京、上海、广州等大城市的人口依旧呈“正向”流入的趋势等，这些人流汇集的数据，为商业精确选址提供很好的依据。

产品设计：基于客户行为的产品定制

不管是住宅项目还是商业项目，都可以借助大数据实现产品设计，通过大数据对目标用户群体进行分析，了解他们的需求，实现定制服务。

这里大数据的产品定位都是基于客户行为分析的基础之上，通过类似城市规模、类似经济指标、类似区位特征、类似配套楼盘的历史销售数据，或者通过物业、整合互联网上人们在各种场合对这些楼盘留下的对建筑风格、景观、户型、环保、智能化、商业配套等方面的评价和期待信息，为客户实现产品定制。例如万科主要是借助物业管理来获取客户的生活习惯，购买需求等数据，并通过这些数据去开发产品。其实早在2002年，万科就引入了客户满意度调查，对年度客户满意度调查的结果进行分析，确定下一年度的客户满意度提升工作计划，并聚焦围绕客户展开的一系列工作，进行针对客户不同属性的交叉分析，这些数据分析结果，将指导产品的设计和社区配套的建设，包含户型，景观，住宅性能和邻里空间等方面。

对于商业项目的设计运营方面，大数据的应用更为直观，如北京的西单大悦城内，消费者连上商场内WIFI的同时就自动成为了大悦城数据库的一部分，后者只要统计WIFI接入点的客流情况就能勾画出消费者在卖场内的轨迹图，这些人流轨迹图为商家的招商布局做出了很好的指引。另外还有万达通过建立会员体系，用移动终端收集会员消费的次数、额度、喜好等信息，然后进行大数据分析进行有针对性的商业设计运营。

精准营销：结合大数据确定客户画像，实现广告的精准投放

企业通过对大数据的挖掘，准确摸清消费者的真正需求，找准营销人群、配准营销策略、匹配营销渠道、投准营销资源，其特点是针对性强、命中率高、效果更佳。

大数据在精准营销中的价值，主要在于如何找准目标客群。

一方面来源于已成交的历史客户数据，具体我们可以通过一个项目或多个项目历史客户数据勾画出客户地图。

另一方面通过第三方市场调查公司，获取来源于社交网站等的反映客户行为、习惯、偏好、情绪等的数据，还可根据客户手持设备中的GPS、传感器，获取客户的位置等即时数据。必须将这些数据通过云计算的手段进行筛选、分析，在此基础上从不同的维度，细分出哪些群体是我们的重要客户、次要客户、泛在化客户。

基于大数据准确抓取客户的基础上，通过DSP精准匹配，做出适时适合的推广，实现广告的精准投放，最终形成客户的有效转化，完成项目销售。

我们以万科的精准营销为案例：大数据建立客户档案中心，产品档案中心，客户行为中心，精准匹配，低成本营销。

通过前端收集数据，后端数据管理，最终客户数据都会进入到集团的数据中心，做深度的数据分析。建立客户档案中心，产品档案中心，客户行为中心。在海量收集的基础上，把符合年龄、学历等条件的客群进行了匹配，利用LBS的定向能力,对一些有消费实力的商圈进行挑选。万科利用LBS定向能力，向部分区域的QQ用户投放精准营销广告。仅仅是推广一个楼盘而已，万科投入3万元，获得2000万次的曝光，数万的广告点击人数，最终成交额为400万元。

大数据的应用，在房地产营销的体现上，倾向于把数据精细化管理，通过核心营销区域定向、核心营销目标客群定向、有购房需求客群定向三大维度全方位精准覆盖房产目标客群，最终直接精准锁定购房群体，实现房地产精准营销。

物业服务：丰富物业类别，实现社区创新服务

在房地产界，可以说物业是一块被忽悠的金矿，许多人将物业作为房地产销售的一个卖点和工具，甚至是一个贴钱的行业，其实，真正的社区消费才是刚性需求，物业管理的商业价值无穷，依赖于大数据，地产企业的物业服务可以实现很多的增值服务。

如花样年 “彩生活”电子商务模式，通过选取与金融、电子商务、互联网第三方平台的合作，利用他们的大数据服务搭载金融服务、养生养老、文化旅游等的社区服务平台，为彩生活社区用户带来全生命周期的社区服务，“彩生活”利用互联网平台及彩之云APP系统，以社区为中心辐射一公里微商圈，集成包含衣食住行娱购游在内的各领域商户服赢商网务资源，时时推送更新活动信息，柴米油盐等日常用品都可以从社区平台上买，买东西送积分，积分就可以抵物业管理费，在这个平台上消费一定额度，物业就可以免费。

另外还有万科的幸福驿站、绿城研究“园区服务”增值服务体系、北大资源打造“资源家”平台、绿地建设“智慧城镇”及“平台型企业”，利用互联网大数据创新物业平台，正如雨后春笋般滋生，众多房企纷纷介入网络平台的研发，希望以此打破社区规模限制的壁垒，为业主提供更为丰富的服务。

未来的房地产，出售的不再是房子，而是基于大数据的服务，通过APP入口，物业将创新商业模式，成为房企新的利润增长点。开发商很可能会用自己拥有的大数据做三件大事：整合社区微商圈与设置电商最后一公里入口，提供社区金融服务，提供社区养生养老服务，而能不能用互联网思维重组自己的社区平台数据库，可能是未来十年开发商能不能持续增长的关键。

很显然，大数据已经渗透到房地产开发的方方面面，从大数据在拿地阶段的需求预测，选址定位，产品设计阶段的用户需求定制，到营销阶段的精准销售，社区服务阶段的精细化服务，无不体现出大数据应用的强大势能。未来没有大数据，在地产界是混不下去了。