从万科幸福驿站说起，房企能用大数据做什么？

最近，不少万科业主都看到了物业管理中心的一封公开信。万科物管公司称，网购正在给社区带来不少安全隐患，因此，万科物业在部分万科社区设立了“幸福驿站”，可以免费为万科业主代保管邮包3天；滞留时间超过合理范围的邮包，收件人要支付1元/天的资源占用费，所有费用将纳入小区项目收支；超过7天未领取且无法与收件人取得联系的邮包，将退回原快递公司，快递公司同样要支付每件包裹1元的资源使用费。此外，万科物业和三通一达签署了合作协议，也设立了天猫包裹的自提点。

从表面上看，万科物业此举确实杜绝了隐患，也避免了物管要承担代收包裹后却发现物品丢失或损坏后要承担的责任。但从商业角度而言，这更类似拥有庞大客户资源的终端，对快递渠道设置了新的准入门槛。在电商巨头仍在以建设大型物流园区作为解决“最后一公里”难题的方法时，拥有众多白领网购族客户资源的开发商，却开始嗅到了末端配送的商机。除了万科，类似三泰电子所开发的“速递易”包裹接收站也早在全国15个城市布局，与之合作的大多是中高档楼盘的物管公司，采用利润分成的合作模式。

代收包裹只是开发商利用末端配送优势所提供的新服务之一。深圳开发商花样年早已推出一款名为“彩生活”的app，它集合了社区周边一公里内衣、食、住、行、娱、购、游等商户资源的平台，通过审核把关，构建社区一公里微商圈。比如住户可以随时用app下单叫外卖、预约洗车服务、预约家政上门服务等。一方面是使用方付费，只需要住户往系统的个人账户里预存一部分钱，就有人按约定时间提供老人按摩等，每参与一次扣一次钱。跟百度广告系统一样，按点击（服务）付费。而商户也要缴纳一部分的广告费用。

在传统的房企运营模式里，物管长期以来是以低利润的房企配套服务身份存在，大多数房地产下属的物业管理公司也以博口碑为主，服务水平越高，则利润就会越低，大部分的中小开发商物管是亏损经营，大型开发商的物管利润率很低。比如2012年碧桂园实现了接近6亿元的物业管理收入，但利润约为6,000多万元。

可是在互联网浪潮正在颠覆所有传统商业模式的今天，曾经是“赔钱货”的物管因为其拥有庞大的白领客源数据库，正在变成会下金蛋的鹅。以上述的花样年彩生活为例，目前彩生活收入以及利润占花样年集团整体不足一成，不过已连续三年复合增长超过25%。2012年，彩生活实现收入1.85亿元，同比增长48%；净利润超过4,000万元，净利率达14%，毛利率高达40%以上。远高于同行的水平。在2013年6月，花样年完成了一笔700万美元的融资，这笔融资不是用于买地或还款，其总裁潘军称，这笔钱将主要用于物管平台彩生活业务的运营，主要为“2.1”版的彩生活社区进行光纤到户的投资。

除了利用网络平台营造社区一公里“微商圈”，与电商结合解决“最后一公里”难题外，房企所掌握的社区平台还有着更多的可挖掘空间。

在2013年末，万科入股徽商银行，越秀地产收购香港创兴银行等等事件，普遍被地产媒体认为很可能是为了打通更多的融资渠道，获得更多的低息资金。但其实像万科、越秀地产等资金实力充足，很容易就可以发现低息高等级美元债券的开发商，所谋并不会像常人一眼所见那么明显。

2014年初的万科“午餐V分享”第四期，将西南财经大学金融学院教授尹志超请到深圳万科中心，与万科经理人手捧热咖啡，品尝精美餐点，分享了一份中国家庭金融的研究成果。在《万科周刊》上可以看到，这份中国家庭金融研究的ppt，关注了中国不同地区家庭的资产结构、资产管理方面的现状。联想到万科董秘谭华杰在万科入购徽商银行后称，参股商业银行是为了更好地满足公司客户在金融服务方面的需求，可望发挥协同效应，帮助公司率先向客户提供国内领先的社区金融服务，提升公司在全面居住服务方面的竞争力。

对于以小贷为主的徽商银行而言，万科的年轻白领业主群与它的创业类小微信贷客户群有一定重叠。而且开发商可以通过长时间的数据采集，以及房产状况的评估，对业主的诚信度、支付能力等做出较为准确的描述。而且社区金融服务并不止贷款那么简单，还可以包括许多金融延伸服务如开发销售理财产品；进社区开展金融知识与服务讲座；涉足电商经营等。这些宝贵的中产客户资产、行为分析数据可以说是私人银行们梦寐以求的样本。而进一步的话，开发商所掌握的社区平台，还可以成为小微企业孵化平台，帮助社区创业的人做所有不愿做的繁琐事情，比如公司核名，注册，年审，审计，法律援助等各种公共服务，还可以帮助企业引资。

此外，开发商还能利用社区客户数据，提供养老养生服务。比如最近恒大与哈佛大学合作，拟选址广深地区建设医院。如果此举成功，对于恒大未来在全国不同楼盘的医疗配套口碑能起立竿见影的拉动作用。而地产老大万科早已在北京先行一步，早在2013年11月，北京万科旗下长阳半岛开设了橡树汇长者服务中心，会员缴纳每年交600元会费，就可享受社区基础诊疗、药事服务、32家三甲医院绿色通道、中医体质管理服务以及设备租赁、私人医生、陪伴照护等的社区医疗服务。

当房地产调控没有放松迹象，房价泡沫仍在逐步累积之时，开发商在试水三四线失败，又不得不重新回到一二线城市硬着头皮拍地王的老路后，从开发商渐进向社区服务商转型也许会成为未来一个新探索。毕竟与Cookie抓取的冗余的用户浏览数据相比，开发商如果运用互联网思维，对住户的工作、生活行为的抓取，更有利于准确地为用户画像，对未来的商业运营而言更有用。未来开发商很可能会用自己拥有的大数据做三件大事：整合社区微商圈与设置电商最后一公里入口；提供社区金融服务；提供社区养生养老服务。而能不能用互联网思维重组自己的社区平台数据库，很可能是未来10年开发商能不能持续增长的关键。

吴晓波