地产众筹 席卷全球

一、房地产众筹是什么

众筹(Crowdfunding)，指通过互联网向大众募集资金，以帮助募集者完成某个特定项目的过程。

房地产众筹是近年来发展起来的新鲜事物。2012年美国的Fundrise网站首先将“众筹”这一概念引入房地产行业，开发了“房地产众筹”这一新模式，即房地产商通过互联网平台向投资者为其房地产项目募集资金的模式。投资者可以用较小的金额来投资多个房地产项目以分散风险，房地产企业也可以通过大众筹资的方式向投资者筹得资金。

二、房地产众筹在美国

房地产众筹最早兴起于美国，是资产证券化的产物，一种创新的投资模式。投资者投资房地产众筹项目实际上就是投资了证券化的房地产资产，该资产可以交易，也可以退出。经过两年的发展，美国的房地产众筹市场已经形成了较完善的发展体系及运营流程。几个大的房地产众筹平台已取得了较为稳定的投资收益。仅2013年一年，美国的房地产众筹平台就为全美数以百计的房地产项目众筹了超过1亿美金[1]。目前美国较为领先的房地产众筹平台有Fundrise，RealtyMogul，RealCrowd等。

1.美国房地产众筹平台介绍

Fundrise

在美国JOBS法案将众筹合法化之后，Fundrise首先嗅到了房地产众筹商机，于2012年8月成立了房地产众筹平台。根据Fundrise网站的资料显现，目前有超过530家房地产公司在其平台上筹资，超过36，000位投资者投资于其平台上的房地产众筹项目，众筹金额超过1亿美金，年平均收益达到12%-14%。

Fundrise侧重股权众筹，其平台上众筹项目的地产类别都是商业地产项目。开发商在Fundrise平台上列出其公寓、酒店等地产筹资项目。投资者根据自身需求，认购列出的地产项目的部分份额，投资收益主要来自于房屋租金收入以及地产出售获利。

值得注意的是，Fundrise不仅对合格投资者[2]开放，同时也对非合格投资者开放，最低投资金额仅为100美金。

RealtyMogul成立于2013年3月，根据其网站显示，截止目前，通过其平台众筹的房地产项目超过150个，已筹集资金超过4000万美金，房地产项目总价值接近3.5亿美金。

RealtyMogul提供股权众筹和债权众筹两类众筹投资项目。其平台上的房地产众筹项目涵盖商业地产项目和住宅地产项目。房地产商在其平台上列出房地产筹资项目，投资者通过RealtyMogul平台浏览各房地产项目的相关信息，确定投资哪个项目。若房地产项目资金完全募集到位，募集的资金会被打入指定账户。投资人会定期收到有关投资项目的进展情况以及定期获得租金等投资收益的现金分红以及分享资产出售的溢价。若该房地产项目未募集到规定金额，则该项目不成立，投资款全额退还投资者。

根据RealtyMogul的资料显示，其平台上67%的投资由重复投资者完成，同时投资多个房地产项目的投资者比例达到了55%。在所有房地产项目中，零售房产项目占到总数的20%，住宅项目占到了23%，年平均收益8%-12%。最低投资金额为1万美金，目前仅对合格投资者开放。

RealCrowd众筹平台着眼于商业地产投资，主要投资标的为商业用地。房地产运营商在其平台上列出众筹项目，投资者根据自身情况选择房地产项目投资，定期获得收益。

RealCrowd平台上的房地产项目众筹类型涉及广泛，既包括常规的股权众筹、债权众筹项目，还包括房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts房地产投资信托基金）和专注于房地产投资的其他基金。

根据其平台显示，截止目前，该平台累积筹集的资金超过2300万美金，目前仅对美国合格投资者开放。

2.美国房地产众筹平台比较分析

经过两年多的发展，美国的房地产众筹市场已初具规模，形成了一套较为完善的投资模式和运营体系。美国的房地产众筹项目类似于国内的投资理财产品，投资者根据自己情况和风险偏好，选择所投资的房地产众筹项目，在承担一定风险的同时，定期获得投资收益。

3.美国房地产众筹模式分析

美国的房地产众筹项目的众筹模式主要有股权众筹和债权众筹。根据福布斯的数据，截止目前，已经完成众筹的房地产项目主要采取股权众筹模式，大概占到80%左右。

除此之外，还有一部分美国房地产众筹平台专注于投资地产基金，包括REIT和专注房地产投资的基金。

股权众筹

投资者投资一个股权众筹房地产项目后，获得该房地产的相应股份，成为房产的所有者之一。与债权众筹不同，该项投资不以所投资的地产作为抵押，若最后该投资项目失败，投资者几乎没有追索权，所以投资风险相比债权众筹项目更大。高额的风险意味着可能的高额收益，投资者除获得定期的租金收益或投资分红外，还能分享投资的房产增值的收益。

债权众筹

投资者投资一个债权众筹房地产项目，相当于把钱借给该项目的发起者，投资者成为债权人而不是该投资的房产的所有人。类似债券，投资者享有项目到期获得本息的权利。投资收益来自众筹项目约定的定期收益，相对安全稳定，但无法享受房地产增值的收益。投资者的债权以投资的地产做抵押，若众筹项目的发起者，即借款人到期无法偿还本息，投资者有追索权或者通过借款人丧失抵押房产赎回权的方式弥补损失。

地产基金

地产基金与股权众筹、债权众筹项目差异较大。投资者通过众筹平台投资一个股权/债权众筹项目，相当于投资了一个房地产项目。但通过众筹方式投资一个地产基金，等于间接投资了该地产基金所投资的多个房地产项目，类似投资了多个房地产项目组成的一个投资组合，风险更分散。地产基金往往具有较为成功的投资房地产项目的经验，良好的业绩记录和成熟的投资团队。

比起单一的股权/债权众筹项目，地产基金能更好地提供流动性。但由于投资多个房地产项目，地产基金无法及时给单一投资者提供各个房产项目的情况；而股权/债权众筹项目则能提供更好的透明度和控制权，投资者能及时掌握所投资的房地产项目的进展情况。

从风险收益角度考虑，投资地产基金比投资债权众筹项目风险要大，因为投资收益与地产基金的业绩相关，所以投资者要承担地产基金由于所投资的房地产项目贬值所导致的业绩下滑的风险；相应地，投资地产基金可能获得的收益也比债权众筹项目大，因为投资者可以分享由于地产基金所投资的房地产项目增值所导致的地产基金业绩提高的收益。与投资股权众筹项目相比，地产基金的投资风险相对较小，因为投资地产基金等于间接投资多个房地产项目而非投资单一房地产项目，风险更分散，相应地，潜在的投资收益也小于投资股权众筹地产项目。

4.美国房地产众筹项目地产类别比较

美国房地产众筹项目所涵盖的地产类别相当广泛，广义上分为商业地产项目和住宅地产项目。根据投资风险和收益的不同，住宅地产项目又分为新建住宅项目和翻新住宅项目；商业地产项目又分为购买现有商业地产项目和新建商业地产项目

1）住宅地产项目

翻新住宅

房地产商筹资用于购买二手或抵押的住宅，翻新后再次出售获利。相比新建住宅项目，周期更短。房地产商往往具有房屋翻新的经验，选择具有升值潜力的住宅购买。相较于新建住宅项目，风险更低，但收益也相应较低。

新建住宅

房地产商筹资新建独栋房屋，多户住宅房屋等住宅，项目周期相对较长，投资者从住宅出售的溢价中获利。与商业地产项目相比，住宅地产的需求相对固定，受宏观经济的影响相对较小，投资风险更低，通常收益也低于商业地产项目

2）商业地产项目

购买现有商业地产

房地产商筹资购买现有商业地产，例如购物中心、写字楼、商铺等。房地产商挑选的地产往往已带有租约，且运营良好，并具有一定的升值潜力。房地产商购入该类地产后，努力出租空置地产，并在现有租户租约到期后，提高租金。与新建商业地产相比，投资周期更短，投资者通常可以定期获得租金收益，并分享房产升值后的出售获利。

新建商业地产

房地产商筹资新建商业地产，与购买现有商业地产的项目相比，投资周期更长。与住宅地产相比，商业地产受宏观经济的影响更大。当经济低迷时，商业地产出租率降低，租金降低，房产贬值更快。相比住宅地产，投资风险更大，收益也相应更高。

三、房地产众筹在中国

相比美国的房地产众筹市场，中国的房地产众筹市场还处于摸索阶段，相应的法律法规尚不完善。今年以来，国内各房地产众筹项目层出不穷，持续吸引公众眼球，各项目众筹模式也各不相同，可谓百花齐放。下面就国内较知名的房地产众筹平台/项目逐一介绍。

1.国内房地产平台/项目介绍

万科联合搜房网推出国内首个房地产众筹项目

在房地产众筹领域，万科成了第一个吃螃蟹的人。今年9月22日，万科联合搜房网推出首个房地产众筹项目，并打出了“1000元众筹6折买万科，预期年化收益40%”的广告。

该房产众筹项目是苏州万科城的一套100平方米的三居室，市场价约为90万元，筹资金额54万元，相当于房价的6折。每位投资者最低投资1000元，通过搜房网的金融平台认购投资份额成为众筹人。

若在众筹阶段未筹集54万元，投资款全款退还投资者；若筹资金额达到54万元，众筹自动完成。之后万科在搜房网对这套房屋以54万元起拍价进行拍卖，所有众筹投资者都可以竞买，最终溢价部分扣除相关服务费用就是投资者的收益。整个投资过程由担保公司提供担保。

项目分析

这是国内房地产商与互联网金融平台的一次尝试，对投资者来说，在获得投资收益的同时还有机会以较低的价格认购房源。但从本质上来讲，这次房地产众筹项目的尝试更像是一个吸引眼球的营销噱头，一场披着众筹外衣的营销活动。从投资角度来讲，这一房地产众筹投资模式难以持续，万科此次拿出一套90万的房子，但只筹资54万，实际上是自己让利了36万元，投资者的最终收益完全来自于万科的让利。

作为首例房地产众筹项目，该项目采用了眼下最热门的互联网+金融模式。项目开始后，仅9个小时就筹集了54万项目资金，众筹项目顺利完成。此次众筹活动得到超过120家主流媒体争相报道，3000万网页在线传播，超千万购房者在线关注，充分显示了国内投资者对房地产+互联网+金融这一新生模式的强烈兴趣。

万科联手平安好房的房地产众筹项目

在试水房地产众筹获得成功，吸引了大量公众眼球后，万科联手中国平安集团旗下的平安好房于11月17日推出了“平安&北部万科城”房地产众筹项目，涉及万科旗下的216套房源，是房地产商与互联网金融平台的又一次尝试。

该项目筹资金额为1500万元，众筹项目的持有期为10个月。众筹项目完成后，众筹投资者有两个选择：若投资者选择认购房产，则根据其认购的众筹金额和时间排序，依次享有优先选房权，可以享受比目前周边市场价低近13%的特别优惠购房价；若投资者最后选择放弃购房优惠权，其投资的本金和收益将一次性返还到其账户，平安好房将提供3%的预计年化收益率。

项目分析：

在9月试水房地产众筹获得媒体和公众大量关注后，万科再次联手互联网金融平台推出涉及旗下216套房源的房地产众筹项目。和前次相同，这次的房地产众筹项目仍旧是一次房地产商的新颖卖房营销活动。其主要针对的客户群为有意愿以优惠价买房的购房者，互联网平台承担了类似网上售楼处的功能。对于无购房意愿的投资者而言，10个月的项目持有期和3%的预计年化收益率与其他理财产品相比毫无优势，没有足够吸引力。

平安好房的国内首个美国房地产众筹项目

在与万科联手推出国内房地产众筹项目之前，平安好房就已经创新地推出了美国房地产众筹项目，首个项目已于今年8月18日上线。

平安好房在其网络平台上列出美国房地产众筹项目，所有众筹的美国楼盘都带有现成租约。投资者在平安好房注册后，即可认购众筹份额。每份众筹份额100美金，每位投资者最多可认购10份，即1000美金。投资者以人民币认购，统一按照1:6.15的汇率换算。众筹项目的众筹期为30天，目标筹资100万美元，约615万元人民币。

若在众筹期内筹集到规定金额，众筹项目自动成立，交由一家公司专门运营，所有项目资金交由第三方银行托管。投资者将按季度领取预计年化收益4%至5%的房租收益，项目持有2到3年后，可以通过出售房产获得房产增值收入。若最终未筹集到规定金额，则项目不成立，平安好房将会按原先认购路径将所有众筹款退还给投资者。

最终该项目在上线短短三周内，就成功筹集了100万美元的众筹额，提前一周完成项目筹资，吸引了逾5809位参与者。

项目分析：

平安好房的这一房产众筹项目，与美国的房地产众筹投资模式类似，是一款资产证券化下的投资理财产品。最低投资金额100美元，门槛较低。众筹项目的美国楼盘已带有现成租约，从一定程度上保障了投资者的投资收益，提供给国内投资者分享美国房地产复苏的机会，是一次很好的跨境房地产众筹尝试。

但从投资角度考虑，4%-5%的预计年收益率与目前国内的理财产品相比并不具备优势，而与美国房地产众筹项目平均10%的年投资回报率相比也有一定差距。同时该众筹项目设置了1000美金的最高投资额，抑制了高净值投资者的投资意愿。

中筹网金，国内首家专业房地产众筹平台

中筹网金是国内首家专门做房地产众筹的平台，其投资模式与美国的Fundrise，RealtyMogul类似。

房地产开发商在中筹网金平台上列出商业地产、住宅地产筹资项目。投资者通过中筹网金了解各房地产众筹项目，按需认购众筹份额，最低投资额100元人民币。

根据平台介绍，众筹投资者的投资收益主要来自以下三方面：

众筹的房地产项目的租金分红；

房地产项目的增值收益：众筹投资者每月会对投资项目进行出售投票，项目一旦售出，可获取房地产升值溢价；

众筹投资人可对自己持有的众筹份额进行转让，获取溢价。

项目分析：

该平台上的房地产众筹项目类似于投资理财产品。投资者根据需要认购众筹份额，定期获取投资收益，并承担房地产贬值的风险。作为首家专业房地产众筹平台，其新颖的互联网金融模式绕过了复杂的银行贷款程序和地产中介，同时剔除了贷款利率及中间佣金等费用，让整个房地产项目的筹资成本更加低廉，间接提高了投资收益。

根据中筹网金平台显示，其第一期和第二期“首创青旅?岛尚”项目已完成众筹，分别筹得资金92.8万元和148万元人民币，新一期众筹项目即将上线。

京东介入房地产众筹领域

今年以来，随着互联网金融的持续火爆，作为传统电商的京东也按耐不住，频频和房地产商合作，推出了以下3个房地产众筹项目：

“11元筹1.1折房”众筹项目：11月11日，京东金融联合远洋地产推出了“11元筹1.1折房”的房地产众筹项目。项目标的为远洋地产旗下的11套房源。活动从11月11日零点开始，于当日23点59分结束。京东金融的用户登入京东众筹页面，支付11元参与1.1折购房的抽取资格。京东在11月17日收取中奖者，该中奖者可以以规定的优惠价格购入众筹房产；其他未被抽中的投资者的众筹款全额返还。该项目在11日当天有17.9万人参与众筹，众筹金额高达1220万元。

“5000元众筹9折起买房”众筹项目：11月14日，京东再次与远洋地产联手，推出了“5000元众筹9折起买房”众筹项目。投资者通过京东平台投资5000元后，可获得专属折扣的购房资格，即可以以低于市场价的折扣认购远洋房产提供的房源，众筹优惠折扣最多达到10%。在项目结束后30天内，京东将返还投资者的5000元投资额。据统计，截止活动结束，该众筹项目成功众筹了远洋地产旗下的2047套房源，众筹金额超过1000万元，合计房款总价超过20亿元。

“11元筹首付”众筹项目：11月18日，京东继续联手远洋地产，推出了“11元筹首付”房地产众筹项目。用户通过京东平台支付11元，同时获得一套房产三成首付款的抽奖资格。当众筹资金达到一定金额后，抽取一位幸运者获得所有众筹款，其他未抽中投资者的11元投资额并不返还，即把其他未中奖者的投资额补贴给中奖者以支付首付款。最终，该项目并未受到公众的欢迎，没有在众筹期内筹集到规定金额，项目宣告失败。

项目分析:

京东的这三个房地产众筹项目，是电商与房地产商的一次成功合作。虽然名为众筹，但从本质上讲，仍旧是打着“房地产众筹”旗号的营销卖房活动。其众筹项目的目标客户群为有购房意愿的投资者，投资者的购房优惠来自于房地产商的让利。

无论是“11元筹1.1折房”众筹项目还是“5000元众筹9折起买房”项目都提供给投资者一个以低于市场价的优惠价格购买房产的机会，同时在活动结束后，其投资额将全额返还。而“11元筹首付”这一项目更像是一次抽奖活动，未中奖者的投资额用于补贴中奖者的首付款，投资者面临本金全部损失的风险，最终未获投资者青睐，项目没有成功。

乐居众筹

今年10月，南京的一家基金公司，乐居南京股份投资基金管理有限公司推出了国内首家众筹建房投资平台——乐居众筹。该公司通过乐居众筹平台招募会员参与众筹建房项目，以成本价建设房产，以满足众筹投资者的住房和投资需求。

其模式是先在其网络平台招募有意向的购房者，每位参与众筹项目的购房者拿出一定众筹款，所有众筹款放在一个银行监管的账户，专款专用。众筹项目成立后，乐居众筹将根据客户的购房需求和开发商共同拿地，然后携手品牌开发企业，以成本价建设满足众筹会员多元化住房和投资需求的房产。乐居众筹在南京试点了第一个众筹项目，预热期为3-5个月，公众通过其网上平台进行报名，当报名人数达到规定人数后，众筹项目随即启动。

项目分析

不同于以上几个房地产众筹项目，乐居众筹的房地产众筹项目从本质上讲是一个集资建房项目。乐居众筹向有意愿的购房者众筹资金，再根据其购房需求筹建房产。根据其平台显示，目前已有91人参与其众筹投资。

2.国内房地产众筹类型分析

不同于美国房地产众筹市场较为普遍的投资理财模式，国内的房地产众筹项目形式多样，各不相同，但总结起来，无非以下三种，即投资理财型，地产营销型，众筹建房型。

3.国内房地产众筹模式分析

从众筹模式分析，目前国内的房地产众筹项目基本上都是股权众筹项目，投资者除定期获得项目分红外还分享房地产出售的溢价。

4.国内房地产众筹项目地产类别分析

从众筹项目的地产类别分析，目前国内的房地产项目主要以住宅地产为主，少数房地产众筹平台开始试水商业地产，如平安好房。随着国内房地产众筹市场的日趋成熟，相信未来有更多地商业地产项目出现。

四、海投模式房地产众筹优势

海投金融的房地产众筹投资产品主要投资美国领先的房地产众筹平台，包括Fundrise，RealtyMogul和RealCrowd，是一款以投资理财而非购买房产为主要目的的投资产品。相比国内的房地产众筹项目/平台，具有如下优势：

分享美国房地产的高速增长

对比投资于国内房地产市场的房地产众筹项目，海投金融提供给投资者一个投资美国房地产市场的机会。目前，国内房地产市场在经历了高速增长后，受宏观调控等影响，发地产市场的增速逐渐放缓。而美国在金融危机之后，经济逐渐复苏，房地产市场则处于逐渐回暖中。

参考《福布斯》的市场调查，截至2014年3月，中国买家的美国房地产购买量为220亿美元（约合人民币1353亿元），占美国房地产市场份额的24%，已取代加拿大，成为美国房地产市场上最大的买家群体，可见国内投资者对美国房地产市场的热衷。

下图对比了2012年以来美国房地产市场与中国房地产市场的房屋价格指数，分别取2012年1月1日的指数数值为基础指数，设为100。由图可见，过去3年间美国房地产市场的增速远远超过国内的房地产市场，且持续保持高速增长。

较高的投资收益

与国内投资美国房地产市场的众筹平台相比，海投金融投资的美国房地产众筹平台的收益相对较高。目前国内也有房地产众筹平台试水投资美国房地产市场，其中以平安好房推出的美国房地产众筹项目为代表。该项目一经推出，受到国内投资者的热烈欢迎，提前一周募集到100万美金众筹款，可见国内投资者对美国房地产众筹项目高涨的热情。虽然该项目投资模式很好，但预计年收益率只有4%-5%，与美国主流房地产众筹项目的高额年平均收益率相去甚远。

海投金融所投资的美国房地产众筹平台具有大量成功的房地产众筹经验，依托平台自身对美国房地产市场的熟悉，所列出的众筹项目的年平均收益在10%左右，但并不保证收益率。

降低持有房地产资产的门槛，分散投资组合整体风险

传统的房地产资产作为投资标的单价过高，加入到投资者的投资组合中会导致资产过度集中，增加投资组合的总体风险。通过房地产众筹，可以大大降低持有房地产资产的门槛，且美国的房地产市场与国内的股票，债券等市场相关系数较低，把其加入个人的投资组合后，可以增加资产配置的多样性，有效分散投资组合的整体风险。

众筹模式多样，地产类别广泛

相比国内房地产众筹项目单一的股权众筹模式，海投金融所投资的房地产项目涉及股权众筹、债权众筹和地产基金，满足不同风险偏好，流动性偏好投资者的投资需求。其次，不同于国内以住宅地产为主的房地产众筹项目，海投金融投资的房地产众筹项目的房产类别涉及住宅地产（包括独栋房屋、多户住宅房屋等）和商业地产（包括购物中心、写字楼、商铺、宾馆、公寓楼等），满足投资者的不同投资习惯和投资偏好。

对众筹项目进行二次挑选

海投金融所投资的Fundrise，RealtyMogul，RealCrowd等众筹平台是美国领先的房地产众筹平台，具有较为成功的投资模式和风控机制，对挑选美国房地产众筹项目拥有丰富的经验。尤其Fundrise之前是房地产开发商，对美国房地产开发，出租，销售都十分熟悉。

这些平台不仅关注众筹项目的内容，还时刻留意其他房地产众筹项目的关键因素，如众筹项目发起方的运营能力，内部收益率，管理团队，过往融资经验和行业趋势等，使得其平台上的房地产众筹项目的质量有一定的保障。在此基础上，海投金融的投资团队仍要通过对这些平台上的各个房地产众筹项目仔细研究和尽职调查，对项目进行二次筛选，精心挑选适合中国投资者投资习惯和满足投资者风险偏好，收益需求的房地产众筹项目。